תמ"א 38 - תוכנית חיזוק המבנים על מנת למנוע קריסתם בעת רעידת אדמה

מאז זמנו של עזרא הסופר תועדו בארצנו רעידות אדמה בעלות עוצמה גבוהה במיוחד. לאחרונה בשנת 1995 התרחשה רעידה חזקה במי הים האדום בואכה מפרץ אילת. הרעידה המשמעותית האחרונה שנמדדה בארץ ישראל התרחשה בשנת 1927. מומחים ישראלים ואחרים מנתחים את התיעוד באומרם כי הזמן הממוצע בין רעידות הוא כ-80 שנה. כלומר תמימות הדעת הרווחת היא שהרעידה הגדולה הבאה מתקרבת ובאה בצעדי ענק. צפי הקורבנות בנפש בזמן התרחשות הרעידה (ואין ספק שכזאת תתרחש) הוא עצום. מלבדו יגרם נזק למרקם החיים ולתשתיות שלא יתוקן או ישכח עשרות שנים.

אלמנט נוסף ומדאיג הוא נטיית שכננו לנצל מצבי מצוקה בארצנו בכדי לנסות ולהרחיב את שטח חצרם על חשבון זה שלנו. מלחמת 73 נפתחה ונבחרה בתאריך ברור ומכוון ,ויש לשער שרעידת אדמה הרסנית בארצנו תהווה גורם מסייע לבעלי אינטרס.

השאלה היא כיום לא אם תתרחש רעידה אלא מתי וכמה נפשות היא תגבה. ומכיוון שישנם פתרונות הנדסאיים לנושא השאלה היותר משמעותית היא מי יינצל? התשובה עד לשנת 2005 היתה ברורה, בעלי ההון. וזאת בשל העובדה שבישראל רק החל משנת 1980 עבר תקן המחייב בניית בניינים מחוזקים בפני רעידות אדמה. ודירות חדשות בבנינים חדשים עולות יותר. כסף כידוע קונה הגנה.

בשנת 1994 לאחר מסכת לחצים אדירים שהופעלו בעיקר ע"י פרטיים וגופים חרדים לעניין נפלה החלטה. מדינת ישראל ערכה בדיקה של הנושא והבינה שאין בידה את המשאבים ואת הרצון לאכול את תפוח האדמה הלוהט. מכיון שמדובר בדיני נפשות והנוגעים בדבר ניסו למנוע את ועדת החקירה הבאה הוחלט על מתווה. התוכנית התפרסמה בשנת 1995, מוספרה כ-38 ונודעת בשם תמ"א (תוכנית מתאר ארצי ) 38. עיקרה של התוכנית הינו חיזוק מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לפני 1980 בפני רעידות אדמה כנגד מתן זכויות בניייה נוספות במבנה.

התוכנית לפחות רעיונית היתה אמורה לתת מענה אמיתי וראוי לבעיה הכל כך מהותית. הצפי היה כי יזמים ישמחו מאוד להעניק לבניין מיועד גם מעבר לחיזוק האמור בתמורה לזכויות הבניה. ולדוגמא יבנו מעלית שלמעשה מחוייבת המציאות באם יחפצו למכור את דירותיהם על גג הבניין. ובעיקרון ועל הנייר הדברים נראו נכונים וראויים.

למעשה משנת 1995 ועד לשנת 2009 אכן התאגדו מספר יזמים בתחום והושקעו משאבים רבים.לצער כולם ההצלחה הינה כמעט אפסית. את כמות הבנינים שחוזקו ע"פ תמ"א 38 ניתן לספור על 2 ידיים. הבעיות הינן רבות וקשות. למעשה תמ"א 38 אינה כלכלית ברוב רובה של שטח המדינה ובעיקר בפריפריה ובאיזור השבר הסורי אפריקאי בו אמורה הרעידה להכות ביתר שאת. גם באיזורי הביקוש הנדל"ניים הסיפור לא פשוט. סבך ארוך של בירוקרטיה עירונית משולב באי בהירות חקיקה ומיסוי הותירה את הנושא בעלטה. לבליל התווספו גורמים כמו חוסר רצון בנקאי להעניק מימון, קושי אדיר לבנות על ולחזק מבנה קיים ומאוכלס וכמובן היהודים. נדמה שהדייר הישראלי הממוצע מעדיף למות ברעידה ובלבד שידע שהוא מת בדרך למרפסת. רמת הסחיטה והדרישות המגוכחות שמעלה כל בעל דירה רקובה ומסוכנת מזכירה את זו של שכנינו מהחמס.

בסוף שנת 2009 וכיום ב 2010 מורגשת התעוררות מחודשת בתחום תמ"א 38. הדבר התרחש בשל כמה סיבות ביניהן עליית מחירי הדירות, הקלות נוספות במיסוי והתגייסותם של ראשי עיר לטובת הנושא. גם כיום תמ"א 38 כנראה אינה כלכלית בפריפריה ותהיה כזאת רק בליווי שינוי מיסוי וחקיקה שיאפשרו ניוד זכויות בנייה לאזורי הביקוש.

ובכל זאת הלך הדברים נותן את ההרגשה שהתחום התעורר ובגדול. התעוררות בהחלט מורגשת ומבורכת על ידי כל הנוגעים בדבר. ברור שיש בתמ"א 38 עניין כלכלי וטוב שכך כי זו הדרך לקדם נושא הרי גורל זה. השאיפה היא שהתחום יתרחב ויפרוץ ושכמה שיותר בנינים יחוזקו לפני הרעידה הבאה.

*המאמר נכתב על ידי עו"ד אוהד שחר מומחה בתחום נדל"ן בכלל ותמ"א 38 בפרט. המאמר הינו דיוני ואינו מהווה אסמכתא או ייעוץ משפטי מכל סוג.