תחנת דלק

הערכת שמאות של תחנת דלק – עוף מוזר בעולם שמאות מקרקעין

תחום שמאות מקרקעין מבוסס על הערכות שווי של נכסים שונים. ההערכות מתבצעות על ידי חישובים ומשוואות ובסופו של תהליך, מרוכזות יחד במסמך אותו עורך שמאי מקרקעין ונקרא דו"ח שומה. ניתן לערוך בדיקות שמאות לנכסים פרטיים כמו דירה, מבנים ציבוריים, תחנות דלק ועוד. בדרך כלל הערכת שמאות נעשית בהתאם למיקומו הגיאוגרפי של הנכס, אפשרויות הפיתוח העתידיות שלו ופוטנציאל הפיתוח של הסביבה. אך ישנם נכסים, כמו תחנות דלק, שהגורמים החשובים שעל שמאי מקרקעין להתחשב בהם בכתיבת דו"ח השומה אינם דווקא מיקום גיאוגרפי. אנו יודעים שישנן תחנות דלק הממוקמות במקומות לא מפותחים ודי מבודדים ובכלליות – לא מקומות אטרקטיביים במיוחד.

מה הופך תחנות דלק לנכס מיוחד בתחום שמאות המקרקעין?

בתחום שמאות המקרקעין תחנות דלק מוגדרות כ"עסק חי". המשמעות של עסק חי היא שהערכת שמאות השווי שעושה לו שמאי מקרקעין מתבססת על הפעילות והרווחים שלו ולא על מיקומו ומאפייניו הפיסיים. שמאות מגדירה עסק חי כעסק שפעילותו נמשכת לנצח והוא אינו עומד בסכנת סגירה או פשיטת רגל. תחנות דלק הינן דוגמה טובה לסוג כזה של עסקים. שמאי מקרקעין יכול לערוך השוואה הכוללת בדיקות שמאות בין שתי תחנות דלק הזהות בשטחן, במספר משאבות התדלוק ובמבנים האחרים הנמצאים בהן כמו משרד, מסעדה או חנות. נניח שכמות הדלקים הנמכרת באחת מהן כפולה מהכמות הנמכרת בשנייה, האם עובדה זו תשפיע על הערכתו של שמאי המקרקעין? לפי עקרונות שמאות עסק חי, התשובה היא כן.

כיצד יעריך שמאי מקרקעין את שווי תחנת הדלק?

הערכת שמאות של שוויי תחנות הדלק על ידי שמאי מקרקעין מושפע ישירות מהפעילות העסקית המתבצעת בהן, וככל שהרווח התפעולי גדול יותר, כך גם השווי הקפיטאלי של התחנה גדל. על מנת לערוך בדיקת שמאות מקיפה לתחנות דלק, שמאי מקרקעין איכותי יעשה שימוש בדו"חות הכספיים של תחנת הדלק וינתח אותם מספר תקופות אחורה וכך גם יוכל להעריך את המשך ההכנסות והרווחים העתידי. בהתאם לנתונים יקבע שמאי מקרקעין את שווי תחנת הדלק. שמאות איכותית שכזו יכולה להתבצע רק על ידי שמאי מוסמך.כפי שניתן לראות, שמאות עסק חי הינה אחד התחומים המורכבים בתוך עולם שמאות מקרקעין.