עסקת קומבינציה / חליפין

עסקת קומבינציה במקרקעין הינה עסקת חליפין בה יש שיתוף פעולה בפרויקט לבניה בין בעל קרקע לבין קבלן או יזם.בעל קרקע מאפשר לקבלן לבנות על הקרקע תמורת אחוזים בפרויקט כמוצר מוגמר, דהיינו הבניה שתבנה על ידי הקבלן. בעל הקרקע מקבל שירותי בניה מהקבלן תמורת חלק מהקרקע שמקבל הקבלן . טרם התקשרות בעסקת קומבינציה שמאי מקרקעין יבחן את הכדאיות הכלכלית שבביצוע העסקה.שמאי מקרקעין יכלול את כל המרכיבים והתחשיבים השמאים תוך בדיקה יסודית להערכת שווי הקרקע כמושבחת, היבטי מיסוי כגון: מס שבח, מס רכישה, מע"מ שרותי בניה וכן התייחסות לפרמטרים של משך הבניה, סיכון ועוד.דו"ח כדאיות כלכלית שיערך על ידי שמאי מקרקעין יקל במידה רבה על ניהול מו"מ בין הצדדים שכן שמאי מקרקעין יקבע את שיעור הקומבינציה בצורה מקצועית ואובייקטיבית כך שהציפיות הן מצד בעל המקרקעין והן מצד הקבלן יהיו ראליות וסבירות בבואם לחתום על הסכם קומבינציה.עסקת קומבינציה הינה עסקה מורכבת המצריכה לווי פרויקט הן מבחינה משפטית והן מבחינה שמאית כלכלית.רצוי לקבל ייעוץ שמאי ולווי משפטי על ידי עורך דין, על מנת להבטיח את שני הצדדים מבחינה כלכלית ומשפטית. כן אציין שעסקאות קומבינציה נערכות בארץ בכל היעודים וכן ביעודים משולבים כגון: למגורים, מסחר, משרדים, תעשיה, מלונאות ועוד. שכיחות יותר עסקאות הקומבינציה למגורים בעיקר לבניה רוויה.בעל מקרקעין המתקשר עם קבלן יבחן את טיב הבניה של חברת הבניה, ניסיון ומוניטין, יכולת כלכלית לעמוד בפרויקט וכדומה פרטים אלו ואחרים יעוגנו בין היתר בהסכם הקומבינציה.

יתרונות עסקת קומבינציה לבעל המקרקעין:

• חסכון בהוצאות בניה, מקבל שרותי בניה מהקבלן שהינו בעל מקצוע.
• בעל הקרקע מקבל שרותי בניה וממשיך להיות הבעלים של חלק מהקרקע.
• דחיית תשלום המס ומשלם רק על החלק שלו.
• מקבל מוצר מוגמר דהיינו בנוי.

חסרונות עסקת קומבינציה לבעל המקרקעין:

• סיכון ואי וודאות מבחינת מצב השוק בגמר הבניה, קצב הבניה, מכניס את הקבלן שותף במקרקעין וכדומה.
• עלות פיקוח הבניה על חשבונו.
• דחייה בזמן עד לגמר הבניה ומכירת הפרויקט.

יתרונות עסקת קומבינציה לקבלן:

• חסכון בעלות מימון הקרקע.
• חסכון על ידי מכירת חלק מהפרויקט מראש לבעל הקרקע וכן בהוצאות עקיפות כגון שיווק אותו חלק שניתן לבעל הקרקע.
• דחיית תשלום המס ומשלם רק על החלק שלו.

חסרונות עסקת קומבינציה לקבלן:

• שותף עם בעל הקרקע בפרויקט.
• נתון לפיקוח על הבניה מטעם בעל הקרקע.

מהו "אחוז הקומבינציה" שמחשב שמאי מקרקעין לבעל הקרקע?

אחוז הקומבינציה הינו אחוז שיקבל בעל המקרקעין משווי הפרויקט כגמור. חישוב אחוז הקומבינציה נערך על ידי שמאי מקרקעין לפי 2 שיטות:האחת מחושבת ליום גמר הבניה – " הגישה הכלכלית". והאחרת מחושבת ליום תחילת הבניה – "הגישה ההנדסית".בגישה הכלכלית קובע שמאי מקרקעין את מקדם התמורה המורכב מכל הפרמטרים הנלקחים בחשבון הן מצד בעל המקרקעין והן מצד הקבלן כגון: סיכון, עלויות בניה, גודל הפרויקט, משך הזמן לסיום הפרויקט ועוד. בגישה ההנדסית בוחנים את התרומה של כל צד לעסקה, במידה והקבלן משלם את המיסים החלים על בעל המקרקעין הרי שמקזזים את עלות המסים ששולמו מתרומת בעל המקרקעין.

היטל השבחה, תשלומים ומיסים בעסקת קומבינציה

תשלומים החלים על בעל המקרקעין:

• - תשלום מע"מ שרותי בניה (במידה ובעל המקרקעין הוא חברה בע"מ או עוסק מורשה המע"מ מתקזז)
• - תשלום היטל השבחה (לחץ לקריאה נוספת: היטל השבחה)
• - תשלום מס שבח: משולם בשני שלבים, בשלב הראשון עבור החלק שנמכר לקבלן בעבור שרותי הבניה, ובחלק השני עבור מכירת חלק מהפרויקט שקיבל דהיינו לפי שיעור הקומבינציה.
• - במידה ומדובר על קרקע מנהל: תשלום דמי היתר ודמי הסכמה בחוזה לא מהוון.

תשלומים החלים על הקבלן:

• - תשלום אגרות והיטלים לצורך הוצאת היתרי בניה.
• - תשלום מס רכישה עבור חלקו בפרויקט.
• - תשלום מע"מ עבור חלקו בפרויקט.
• - תשלום מס הכנסה.

לווי פרויקט בעסקת קומבינציה הן מהיבט שמאי והן מהיבט משפטי הינו חשוב ביותר להצלחת הפרויקט. הסכמי קומבינציה נפוצים בארץ בגלל היתרונות שמקנה עסקה מסוג זה בנושא מיסוי: דחיית תשלום המס וכן בחסכון במימון הקרקע לקבלן וחסכון במימון הבניה לבעל המקרקעין.

בדו"ח השומה נלקחים בחשבון על ידי שמאי מקרקעין, היבטים הנוספים כגון: סיכון, משך זמן הבניה, עלויות הבניה, רווח יזמי ועוד. כמו כן שמאי מקרקעין קובע בין היתר את מקדם התמורה ואחוז הקומבינציה בצורה מקצועית ואובייקטיבית תוך התייחסות לכל הפרמטרים והתחשיבים השמאים.