שמאי מקרקעין

הערכת שווי מבני ציבור ע"י שמאי מקרקעין

עבודת שמאי מקרקעין העוסק הערכת שווי מבני ציבור שונה מביצוע הערכת שווי נכסים פרטיים.נתחיל באפיון כללי של המונח "מבני ציבור":מבני ציבור יכולים לשמש למגוון מטרות, שלרוב מוגדרות בתכנית בניין ערים החלה עליהם. אלה יכולים להיות מוסדות חינוך, משרדי ממשלה, בתי חולים, מוזיאונים, נמלים, בתי כנסת ועוד. למבני הציבור ישנם מספר מאפיינים משותפים המשפיעים על הדרך בה מתבצעת הערכת שווי הנכסים: מבנים אלו מתאפיינים ברמת סחירות, אינטנסיביות וגמישות שימוש נמוכות, שוק הנכסים המיועד למבנים אלו הינו מצומצם, ומבנים אלו לרוב לא מצמיחים הכנסה לרשויות המפעילות אותם (עקב כך מבני ציבור רבים מופעלים כיום ע"י גופים עסקיים, שהופכים מבנים אלו למייצרי רווח).הערכת שווי מבני ציבור מתבצעת ע"י שמאי מקרקעין במקרים שונים. להלן מספר דוגמאות:

• שמאי מקרקעין - אומדן דמי שימוש בנכס.
• שמאי מקרקעין - חישוב היטל השבחה.
• שמאי מקרקעין - תשלום בגין רכישת זכויות שאינה במסגרת מכרז.
• שמאי מקרקעין - חישוב תשלומי פיצויים עפ"י חוק התכנון והבנייה.

בעת הערכת שווי מבני ציבור, שמאי מקרקעין יכול לנקוט באחת משלוש גישות שונות, על פי השיטה האמריקאית הנהוגה במדינות רבות בעולם, וביניהן גם במדינת ישראל:

• שמאי מקרקעין הנוקט בגישת ההשוואה מבצע ניתוח עסקאות דומות בסביבת הנכס תוך התאמה ושינוי על בסיס יתרונות או חסרונות הקיימים ביחס לנכס המדובר.שמאיי מקרקעין מעדיפים להשתמש בגישה זו במידה וניתן - אך לרוב היא כמעט ואינה ישימה עקב מיעוט העסקאות בנכסים המיועדים למבני ציבור. כאלטרנטיבה לגישה זו נעשה שימוש בגישת ההשוואה העקיפה בה ההערכה נגזרת משווי הקרקע בייעוד אלטרנטיבי סחיר הדומה ביותר הניתן, תוך הפעלת מקדמי התאמה שונים בהתאם לנתוני הנכס.
• שמאי מקרקעין הנוקט בגישת היוון ההכנסות/ הגישה הכלכלית, יחשב את שווי הנכס על פי סך תזרים ההכנסות והתקבולים העתידיים מהשימוש בנכס (שכ"ד). שמאי מקרקעין ינקוט בגישה זו כאשר מדובר במבני ציבור שהשימושים בהם נפוצים גם בנכסים פרטיים/ עסקיים.
• שמאי מקרקעין הנוקט בגישת העלות, סוכם את כלל המרכיבים של נכס הנדל"ן ובשכלולם מתקבל שווי הנכס. סכום המרכיבים הינו שווי הקרקע בתוספת שווי מופחת של עלות המבנה. גישה זו מיועדת לנכסים שאינם סחירים כגון בתי כנסת או מתנ"סים.