לאן מועדות פניהן של קבוצות הרכישה?

קבוצת רכישה היא למעשה "פטנט" נדלני ישראלי המבטיח רווחים לחברים בקבוצה, אך באותה עת גם טומן בחובו סיכונים רבים. המטרה אליה מכוונת קבוצת רכישה היא הוזלה משמעותית במחירי הדירות הנרכשות על ידי חברי הקבוצה, אך מטרה זו מושגת בין היתר, על ידי העברת הסיכון ועלויות המימון על החברים בקבוצה עצמם. קבוצת הרכישה הלכה ותפשה חלק נכבד בעסקאות הנדל"ן המקומי בעיקר באיזור המרכז, מקורות במשרד השיכון מעריכים כי סדר הגודל של מחזורי הכספים שקבוצות הרכישה מגלגלות  הוא כ-6 מליארד ש"ח בשנה. ולכן מדובר בענף נדלני מרכזי, לכל הדעות, בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים.

לאחרונה בשל סיבות רבות וביניהן לובי חזק של הקבלנים שמוצאים את עצמם במצב של תחרות פרועה, וגם בשל הרצון של המדינה לגבות מס הקשור לנושא רכישת השטח המיועד לבניה, ומיסים החלים בגין רכישת דירות חדשות, ישנו שיג ושיח בנוגע לנושא קבוצת הרכישה. ומכיוון שישנו חוסר ברגולציה בעניין קבוצת הרכישה, ישנם גופים ממשלתיים המעוניינים להסדיר אותו רגולטורית.

ההסדר, אם וכאשר יתרחש, ישפיע על גופים רבים שמעורבים בנושא קבוצת הרכישה. בראשם יעמוד כנראה משרד השיכון שרוצה להסדיר את התחום, לטובת בטחונם ויציבותם של רוכשי הדירות בקבוצת הרכישה, וגם על מנת להפחית את הלחץ שמופעל עליו על ידי לובי הקבלנים.

בנוסף לכך, רשות המיסים מעוניינת להגדיל את סכומי הגבייה המגיעים לה לטענתה, ולכן תרצה להניח את ידה על סכומי המע"מ שחומקים ממנה (בגין רכישת קרקע לבנייה מאדם פרטי) בגין מרכיב הקרקע, ובגין מס הרכישה שאיננו מוטל, במקרה של קבוצת רכישה, על מרכיב הבנייה. רשות המיסים מעדיפה לראות כל עיסקה של רכישת דירה כאילו נרכשה מקבלן, ולא כפי שמקובל היום שיש הבדל בין אם הרכישה בוצעה מקבוצת רכישה או מקבלן כאדם פרטי או דרך קבוצת רוכשים. היות וההפרש בסכומי הגבייה בין שתי האסכולות, כפול מספר העסקאות מתבטא בהפסד גבייה של מליארדי שקלים לקופת המדינה.

על כל האמור לעיל, מתווספים גם הבנקים הממנים את העסקאות, ברור מעבר לכל ספק שהם מעוניינים להמשיך ולהלוות כספים לחברי קבוצת הרכישה, אך מצד שני הם מבקשים, ובצדק, לפעול תחת מטריה רגולטורית ברורה. המפקח על הבנקים שינה לאחרונה, באופן מהותי, את ההנחיות לבנקים הנוגעות בנושא המשכנתאות לחברי קבוצת הרכישה. כתוצאה מהנחיות אלו נוצר מצב חדש שבו הריבית שישלמו חברי קבוצת הרכישה עלתה באופן מורגש. דבר זה גורם ללא ספק לירידה באטרקטיביות של קבוצות הרכישה וגורם גם לעליה בקושי להשיג משכנתאות אטרקטיביות לחברי הקבוצה.

 ההצעות והאסכולות המתגבשות בנושא הן רבות ומגוונות, להלן חלק מהן:

א. הצגת מחיר מקסימום לדירה המוגמרת - נושא מאוד בעייתי לדעתי. עצם המהות של קבוצת הרכישה היא הפיכת הרוכשים החברים בקבוצה, ליזמים המקימים את הפרוייקט. קביעת מחיר מקסימום משמעה, כפייה על מארגן הקבוצה לחבוש לראשו את כובע הקבלן. כלומר הגדלת הסיכון על חשבונו. לכאורה, הדבר ייטיב עם חברי קבוצת הרכישה, אך למעשה הפתרון שבו ינקוט היזם יהיה פשוט קביעת מחיר דירה סופי גבוה יותר. דבר שיגרום בהכרח לעליית מחירי הדירות או לפחות להפחת האטרקטיביות של קבוצות הרכישה.

ב. רגולציה והנחיות בנקאיות ברורות - הנושא הזה למעשה טופל כבר באופן חלקי על ידי התערבותו של המפקח על הבנקים לאחרונה. אך עדיין לא נאמרה המילה האחרונה בנושא, וסביר להניח שהבנקים יקבלו בהמשך הנחיות נוספות. ללא רגולציה ברורה יש לשער כי הרגישות של מנהלי הבנקים תעלה בכל פעם שקבוצת רכישה תבקש הלוואה. ואם נושא המימון ילך ויסתבך, פחות ופחות בנקים ייכנסו לענף מה שכמובן יעלה את שיעורי הריבית.

ג. הצגת סיכוני חברי הקבוצה בצורה ברורה חוזית או אחרת לפני מועד החתימה – על פעולה זו יש לברך. חברי קבוצת הרכישה, לעיתים קרובות אינם מבינים את המערכת אליה הם נכנסים. יש חשיבות רבה להסביר להם את יתרונות השיטה, חסרונותיה ודרך פעולתה בצורה ברורה ומראש. יש לציין כי בטווח הארוך הדבר הזה יהווה פילטר נוסף העומד לפני הצטרפות לקבוצה.

ד. דרישה לאפשר רק למארגנים מנוסים לפעול בתחום - או לאפשר רק למארגנים בעלי ניסיון עבר לפעול בתחום. לעניות דעתיי מדובר ברעיון אווילי ואפילו מסוכן. לא ניתן ובהחלט לא ראוי לסגור תחום כלשהו בארצנו בפני כולם לטובת אוכלוסיה מסויימת, אלא אם לצורך הפעלת אותו התחום נדרשת הסמכה רשמית על ידי גוף מסמיך כלשהו. הדבר הזה יפגע בחופש העיסוק של מארגנים רבים נוספים, ובפועל יצור מצב שבו קבוצות רכישה תמשכנה להתאגד על ידי אנשים שאינם ברשימת המורשים, והן תאלצנה להפריש חלק מהרווחים לטובת מארגנים שכן מופיעים ברשימה, בתמורה לשימוש בשמם. קשה גם לראות איך ניתן להבדיל בין הכשירים והמנוסים מבין המארגנים לבין כל השאר. בהחלט יתכן מצב שבו הבנק, כנותן המימון ישתמש במדדים שלו לצורך בחינת כשירותו של מארגן הפרויקט, ובכך יגדיר את מבחן הכשירות בפועל.

לסיכום:

ענף קבוצות הרכישה בהחלט ניצב בפני שינויים וטלטלות אך קשה להאמין שיעלם כליל מן הנוף הנדלני הישראלי. רגולציה מסוימת כנראה שתתבצע ,השאלה היא האם היא תהיה מספיק ברורה ותספק את הכלים שישמרו במידה מה על בטחון חברי קבוצות הרכישה, ובמקביל לא תטיל מגבלות קשות מידי על היזמים. תחום קבוצות הרכישה הינו תחום סבוך ומגלם בתוכו סיכונים משמעותיים שמשקפים את הסיכוי לרווח היזמי שמאחוריו. בכל מקרה חשוב ביותר להבין את מהות העסקה ולבחון כל מקרה וכל פרויקט לגופו.

נכתב על יד עו"ד אוהד שחר יזם נדל"ן המתמחה בתחום המגורים.

* האמור לעייל הינו דעה אישית של כותב המאמר, מוגש כשירות לציבור, ואינו משמש אסמכתא  משפטית.