חשבתם שאתם הבעלים של הדירה שרכשתם? זה הזמן לבדוק!

חשבתם שאתם הבעלים של הדירה שרכשתם? זה הזמן לבדוק!/ עו"ד טל ספיר

כל אדם אשר רוכש דירה (או כל נכס נדל"ן אחר, כגון: מגרש, חנות וכיו"ב) - מצפה להירשם ביום מן הימים כבעלים החוקי של דירתו. כידוע, רכישת דירה איננה מסתיימת בחתימה על הסכם הרכישה, אלא ברישום הבעלות בה על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. עסקה שלא הסתיימה ברישום, רואים אותה כהתחייבות בלבד לעשות עסקה (כפי שקובע סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).

כידוע, מיד לאחר החתימה על הסכם הרכישה, נדרש עורך הדין המטפל בעסקה מטעם הרוכש, לרשום לטובת הרוכש הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו); הערה זו באה להבטיח את קניינו של הרוכש, ובעיקר שלא תבוצע עסקה נוגדת בנכס שזה עתה נרכש. על כן במעמד חתימת ההסכם חותם המוכר, בין היתר, על בקשה לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, שתאפשר לרוכש לבצע את רישום הערת האזהרה כאמור.

לאחר שמסתיימת העסקה ומועברים התשלומים על חשבון התמורה בעד הרכישה, קורה לא אחת שהרוכש "שוכח" לבדוק האם בוצע השלב החשוב ביותר בעסקה, הבא לאחר רישום הערת אזהרה, והוא השלמת רישום הבעלות בנכס הנרכש בלשכת רישום המקרקעין.

לעיתים חולפות אפילו שנים, ומסיבות שונות, העסקה לא מסתיימת ברישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין (''טאבו''). הרוכש נותר, במקרה הטוב, עם הערת אזהרה בלבד לזכותו. עובדה זו מתגלה, ברוב המקרים, זמן רב לאחר ביצוע העסקה, בדרך כלל, בעת שרוכש הנכס מחליט למכור אותו לצד שלישי.

סיבות רבות תתכנה לאי רישום הנכס הנרכש על שם הרוכש: לעיתם מדובר בסיבות חיצוניות (כגון טרם הושלמה תוכנית איחוד וחלוקת מגרשים במקרקעין עליהם מוקם בית הדירות שבו נמצאת הדירה שנרכשה מקבלן, למשל) ולעיתים מדובר, בהתרשלות של עורך דין המטפל בעסקה, שלא פעל להשלמת רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש. 

מדובר בסיטואציה בעייתית מאוד, שכן אי רישום בעלות בנכס מהווה "כתם" על הנכס. כך ייתכן, שהבנק המממן של הרוכש, לא יהיה מוכן להעניק לו משכנתא לרכישת נכס שטרם נרשם על שם המוכר (לא בהכרח, אם מדובר למשל ברכישת דירה מקבלן שטרם בוצע רישום הזכויות בכל הפרוייקט; סירוב הבנק כאמור שכיח יותר במקרים של עסקה לרכישת דירה מיד שנייה). המשמעות המיידית היא "פיצוץ" העסקה, לעיתים מדובר בעסקה שהמוכר המתין לה זמן רב ובמחיר טוב.

מכאן ברור עד כמה חשוב להבטיח את השלמת רישום הנכס הנרכש על שם הרוכש, לאחר השלמת העסקה, ובתוך הזמן הקצר ביותר שניתן לפי החוק והנסיבות של העסקה.

לרשותכם עומדים כמה "כלים" כדי לוודא שהנכס שלכם יירשם על שמכם לאחר עסקת הרכישה:

(1) לאחר רכישת הנכס, זכרו לוודא עם עורך הדין ששכרתם לייצג אתכם בעסקה, האם הוא פועל להשלמת הרישום והאם הושלם כבר הרישום של הנכס על שמכם. אבני דרך אפשריות: בצעו בדיקה ראשונה כ- 6 חודשים לאחר מועד הרכישה ובצעו בדיקה שנייה שנה לאחר מועד הרכישה. בקשו לקבל מעורך הדין נסח רישום מלשכת רישום מקרקעין (שהינו תעודת הרישום של הנכס), שממנו ניתן יהיה ללמוד האם רישום הבעלות בדירה אכן הושלם בפועל מבחינה חוקית.

(2) ניתן גם לבצע בדיקה "עצמית", באמצעות האינטרנט: ראשית, בדקו מהו "מספר הזיהוי" של הנכס שלכם – 'גוש'/'חלקה', ואם מדובר בדירה שבניין משותף – בדקו גם מהו מספר 'תת חלקה'.[1] לאחר מכן, הצטיידו בכרטיס אשראי ובפרטי "הזיהוי" של הנכס (גוש/חלקה ותת חלקה אם מדובר בדירה בבית משותף), כנסו לאתר הבית של משרד המשפטים,[2] השלימו את הפרטים ובעלות של 10 שקלים לעיון ב'נסח רישום המקרקעין', תוכלו לדעת האם רשום הנכס של שמכם או האם עדיין רשומה אך ורק הערת אזהרה לטובתכם (אולי תגלו חלילה שאפילו הערת אזהרה לא נרשמה לטובתכם).

רק לאחר שתווכחו לדעת שהנכס נרשם על שמכם תוכלו להיות שקטים. אם גיליתם כי לא כך הדבר, פנו לעורך הדין המטפל מטעמכם בעסקה (במקרה שנבצר ממנו מכל סיבה להמשיך בטיפול, פנו לעורך דין אחר המתמחה בעסקאות מקרקעין), ודאגו שישלים ובהקדם את רישום הבעלות בנכס על שמכם.

________________

[1] ניתן לאתר גוש/חלקה של נכס כמעט בכל אתר הבית של רשות מקומית/מוניציפאלית, על פי הזנת שם הרחוב והמספר בו ממוקם הנכס.  כמו כן ניתן לאתר גוש/חלקה באמצעות הלינק הבא:

http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/OfficesAndAuthorities/OAUList/ConstSurvey/firstGovGushcalculator/

[2] ראו חלון הזמנת נסח טאבו בלינק הבא:

http://ecom.gov.il/Counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&language=he