הפרמטרים שבלי בדיקתם לא חותמים על עסקת נדלן בחול

יועצי בית ההשקעות "פאונדרס" ממליצים על  10 הפרמטרים שבלי בדיקתם לא חותמים על עסקת נדל"ן בחו"ל.

העלייה בביקוש להשקעות בנדל"ן בחו"ל בתקופה האחרונה, מחייבת את המשקיע הישראלי לערוך בחינה מדוקדקת של ההצעות השונות. יועצי בית ההשקעות "פאונדרס", המתמחים בהשקעות נדל"ן מניבות בחו"ל, מביאים את הפרמטרים שבלי בדיקתם לא חותמים עסקת נדל"ן בחו"ל:

1. מיקום הנכס - יש לבצע תחקיר על הסביבה בה הנכס ממוקם.תחקיר על העיר והשכונה יכלול בירור על איכות ורמת החיים בה, הסטטוס הסוציו-אקונומי של המתגוררים בה ומיקום השכונה ביחס לליבת העסקים של העיר. כמו כן, ממוצע עליית ערכי הנכסים בשנים האחרונות באזור שבו נמצא הנכס, בכמה עלה ערך הנכס (בחינת מגמה לגבי המשך העלייה שהיא אינדיקציה לגבי כדאיות ההשקעה בנכס).
2. מצב הנכס/פרוייקט - יש לבדוק האם מדובר בקניית נכס שהוא בבנייה (קנייה על הנייר) או נכס קיים. כמובן שקיימת עדיפות לנכס שכבר קיים, שכן הופחת הסיכון הקיים בשלב התכניות על הנייר שהוא בד"כ גם שלב גיוס הון לבנייה ע"י היזמים.אם הנכס קיים, יש לברר אם הוא כבר מושכר, או האם הרוכש צריך לדאוג להשכרת הנכס (כדאי לוודא עם החברה המשווקת את נוהלי ההשכרה בעת הרכישה). המשמעות היא: האם הנכס כבר קיים ומושכר - הוא כבר "עובד" בשבילך, מיצר עבורך הכנסה מהרגע הראשון שהשקעת.
3. חברת ניהול - חברת הניהול דואגת לאחזקה, להשכרה ולגביית תשלומי דמי השכירות עבור בעל הנכס.  קיים יתרון משמעותי לפרוייקט בו קיימת חברת ניהול נכסים מקצועית. אם אינך מתכוון לגור בנכס - לא רק שלא תצטרך לדאוג להשכרת הנכס ולתחזוקתו, אלא שעבודה מקצועית זו היא בידי גורם מקומי המכיר את השוק והמגמות בו. חשוב לבדוק את זהותה והמוניטין של חברת הניהול, האם זו חברה מקצועית בעלת ניסיון וותק בשוק בו היא פועלת ובניהול סוג הנכסים שהם אתה משקיע.
4. שווי הנכס - מומלץ לערוך סקר שוק ולבדוק ערכם של נכסים דומים באיזור הסמוך לפרוייקט בו אתה משקיע. כדאי לבדוק ביקוש באזור הרצוי - הן מבחינת רכישה והן מבחינת השכרה - ויתרונות של הפרוייקט בו אתה בוחר לעומת תחרות באיזור.
5. הון עצמי - יש לבדוק מהו ההון העצמי הנדרש לרכישה והשיעור לעומת המימון הנלווה.
6. גובה התשואה - לבדוק כמה תשואה מניב הנכס ולכמה שנים.
7. ביטחונות - מהן הביטחונות שמציעה החברה עבור ההשקעה.
8. ליווי פיננסי - לבדוק את הפרופיל של הגוף המציע את הליווי הפיננסי (מתן המשכנתאות או ההלוואות), את בקיאותו בשוק בו נמכר הנדל"ן ותנאים המדויקים.
9. בירורים לפני סגירת העסקה:א.  בדיקת אמיתות תשואה - האם היא באמת תשואה או שגולמה בתוך המחיר    הראשוני שאתה משלם.ב.  ערכים מוספים המגולמים בתוך העסקה - האם יש פרמטרים נוספים במבנה העסקה המוצעת מהם אתה יכול ליהנות כגון:     - הלוואה או משכנתא בתנאים מועדפים     - מהירות מימוש העסקה     Refinancing - - אפשרות לקיחת מימון מחדש
10. בעלות הפרוייקט/ הנכס - מומלץ לבדוק, בבעלות מי הפרוייקט, עדיף לקנות ישירות מהבעלים, לא באמצעות גורם מתווך. כך תוודא שהנך מקטין את הסיכון כי המגע עם המקור העיסקי הוא ישיר ואתה יודע בדיוק כיצד מושקעים כספיך. בנוסף, כדאי לברר מי הם השותפים עיסקיים של הבעלים במבנה העסקה - למשל, מי הבנק המלווה את העסקה (משכנתא) ומי חברת הניהול - המוניטין שלהם הוא בהחלט אינדיקטור לאיתנות העיסקית של הבעלים.

ובנוסף: מחקר בקרב משקיעים מצא את 8 המשתנים לפיהם בוחרים משקיעים בחברה הנכונה להשקעות נדל"ן בחו"ל: (באמצעות חברת Market Watch עבור בית ההשקעות "פאונדרס"). 

1. ניסיון בשוק בו פועלת החברה מהווה גורם הכרחי.
2. בסיס כלכלי איתן בשוק בו פועלת החברה יתרון משמעות) כדי לקבל משכנתא).
3. גובה התשואה.
4. ניהול נכון של הפרוייקט ,האם מבטיחים במסגרת העסקה שירותי חברת ניהול.
5. זיהוי מגמות ומיקומי השקעה בעלי פוטנציאל.
6. שירות לקוחות - ליווי לאורך כל הדרך ,שמירה על קשר שוטף עם הלקוח.
7. עמידה בלוחות זמנים של התשלומים.
8. בחינת התלהבות מהפרוייקט ,בקרב נציגי המכירות.