מתכננים רילוקיישן לרוסיה? כך תמנעו מטעויות בשכירת דירה

שכירת דירה ברוסיה כרוכה בסוגיות משפטיות מורכבות, שניתן להתמודד איתן ע"י הכנה מוקדמת. במאמר זה נביא לידיעתכם את הזכויות שמעניק החוק הרוסי לשוכרי דירות (זכויות אלה חלות על הן על אזרחי רוסיה והן על זרים), ונצביע על הקשיים, בהם עשוי להיתקל זר ששוכר דירה ברוסיה.  

העקרונות הבסיסיים  

הסכמי שכירות בפדרציה הרוסית חייבים להיות בצורת חוזה בכתב. יש לבקש כי חוזה השכירות ייכתב ברוסית, אך יכלול גם גרסה באנגלית אם אינך יכול לקרוא רוסית (יש לציין בחוזה כי הוא נכתב ברוסית ובאנגלית, אך הגרסה הרוסית היא בעלת התוקף המשפטי). ייתכן שתצטרך לשאת בעלויות התרגום בעצמך. הדרישה לחוזה בשפה הרוסית נובעת מכך שייתכן כי הוא יועבר לעיונם של גורמי צד שלישי, כגון בתי משפט, רשויות המשטרה, מנעולנים וכולי, אשר סביר כי הם מדברים ברוסית בלבד. יש לרשום את חוזה השכירות בשירות הרישום הפדרלי(www.rosregistr.ru)  כדי להבטיח את תוקפו.

על החוזה לנקוב בשכר החודשי בשיעור קבוע.  אם שכר הדירה נקוב בחוזה במטבע השונה  מרובל, על החוזה לציין כי שכר הדירה נקוב במטבע זר לפי שער חליפין יציג שנקבע על ידי הבנק המרכזי (או לפי שער קבוע כאמור שיצוין בחוזה) ביום התשלום. המשכיר אינו רשאי להעלות את שכר הדירה במהלך תקופת השכירות, אלא אם צוין כך במפורש במסגרת החוזה. כמו כן, על החוזה לציין מהו טווח תקופת השכירות (תאריך ההתחלה ותאריך הסיום). 

על החוזה לחייב את בעל הבית לרשום אותך, הדייר, וכן את כל מי שגר איתך ואת האשרות (Visas) שלכם. הרישום חשוב ביותר עבור זרים המתגוררים ברוסיה; בהיעדר רישום זה, הזרים מועדים לקנסות ואף לגירוש. אין כל תשלום נוסף הקשור להליך הרישום למעט דמי הרישום הממשלתיים המקובלים. על החוזה לחייב את בעל הבית לרשום אותך לכל תקופת השכירות, ולקבוע סנקציה אם בעל הבית לא יעשה זאת בכל שלב במהלך תקופת השכירות. סנקציה נפוצה היא הנחה של חמישים אחוז ממחיר השכירות עבור כל חודש שבו אינך רשום.  על-פי החוק, השוכר חייב להודיע ​​על עזיבתו תוך "זמן סביר". הואיל וסעיף זה די מעורפל ונתון לפרשנות, מומלץ לציין בחוזה את משך תקופת ההודעה המוקדמת.  

קשיים בחוזים וברישום  

אף על פי שהדבר מנוגד לחוק, בעלי בית רבים מסרבים לחתום על חוזה שכירות, מאחר שכבעל חוזה משפטי רשום, עליהם לשלם מסים (בגובה של 13% בערך) על ההכנסות מהשכרת הדירה. רבים גם מסרבים לרשום את הדיירים מפני שהם חוששים שהרישום יעורר את תשומת לבם של שלטונות המס. למעשה, בעלי בית רבים נוקטים גישה זו בפועל, עד כדי כך ששוכרים רבים חשים כי הם אינם יכולים לדרוש שכל התהליך יתבצע באופן חוקי.

ישנם שוכרים המוצאים לנכון להזכיר לבעל הבית כי כל אחד יכול להירשם כאורח לטווח ארוך בדירה. בעל הבית מצהיר בכך כי האדם גר בדירה בבעלותו, אך אינו משלם עבורה דמי שכירות. בתרחיש זה, בעל הדירה למעשה מבצע הונאה של הרשויות - אך הרישום של הדייר נחשב חוקי. דיירים אחרים נאלצים לנקוט אמצעים דרסטיים יותר, כמו לאיים בשימוש בקשרים (בין אם אמיתיים או מומצאים), ולהודיע לרשויות המס שבעל הבית אינו משלם מסים על הכנסות. אחרים בוחרים בדרכים יצירתיות יותר, ומאתרים חברים שיש בבעלותם דירות ומוכנים לרשום אותם כאורחים בהתאם לפרוצדורה שתוארה לעיל.

בכל מקרה, חשוב להדגיש כי הרישום חשוב מאוד וכל מי שמחפש דירה צריך לוודא שהרישום שלו יטופל לפני שהוא חותם על חוזה. במצב שבו ננעלים מחוץ לדירה, למשל, החוק אוסר על מנעולן לתקן ולפתוח את הדלת עבור אדם שאינו רשום בדירה ואינו מחזיק במסמכים הרצויים.

הואיל וכיום יש להירשם מחדש בכל פעם שעוזבים את רוסיה או נוסעים לעיר אחרת ברוסיה למשך יותר משלושה ימים, אנשי עסקים הנמצאים בנסיעות תכופות מאלצים את בעלי הבית שלהם להתעסק עם הרישום על בסיס קבוע. כדי להקל על בעל הבית, הוא יכול להעביר לדייר ייפוי כוח ומכתב המציין, למשל, שבעל הבית שוהה מחוץ לעיר לעתים קרובות ולכן אין באפשרותו לטפל ברישום הדייר באופן עקבי. המסמכים הללו מאפשרים לדייר הזר לרשום את עצמו.

סוגי חוזים  

אם אתה שוכר דירה כאדם פרטי לתקופה של מעל שנה, באפשרותך לחתום על חוזה בעל תוקף של עד חמש שנים. חוזה מסוג זה ידוע בשם Dogovor Naima (הסכם דיור), והוא מציין כי על בעל הבית לספק לדייר זמן התראה מראש של שלושה חודשים לפחות לפני סיום החוזה. אם בעל הדירה לא סיפק לדייר זמן התראה מראש כאמור לפני סיום החוזה, רשאי הדייר לבחור לחדש את החוזה בכך שהוא נשאר בדירה וממשיך לשלם שכר דירה.

אם החֶבְרה שלך שוכרת דיור פרטי לתקופה של שנה או יותר, על החברה להוסיף Dogovor Arenda (חוזה שכירות מסחרי) עם בעל הנכס. יש לרשום את החוזה ב­- Moscom Registratsi. חשוב לציין כי רישום זה אינו נותן לדייר את זכות הבחירה בחידוש החוזה כפי שמעניק לו ה-Dogovor Naima.

אם אתה שוכר דירה לתקופה הקצרה משנה אחת, אין צורך ברישום. במקרה זה יש צורך לקבל אישור נוטריון על העתקי החוזה של בעל הדירה ושל הדייר. אף על פי שלעתים מדובר בהוצאה גבוהה, ובעלי בית אינם ששים לעשות זאת, הרי אישור נוטריון על חוזה השכירות הוא הדרך היחידה להגן על עצמך במקרה של בעיות.

הוצאות ותשלומים

 בעלי בית נוהגים לבקש מהדיירים מקדמת ביטחון בגובה שכר דירה של חודש אחד. הוצאה נוספת שייתכן כי תיתקל בה היא התשלום למתווך (אם בחרת להשתמש בסוכנות שכזו), שמצא את הדירה וניהל משא ומתן בין הצדדים. גם התשלום למתווך הוא בדרך כלל בגובה שכר דירה של חודש אחד. שוכרים רבים גילו שכדאי לשאת ולתת על שכר הדירה ישירות מול המתווך, משום שניתן להציע לו דמי תיווך גבוהים יותר בתמורה למשא ומתן על שכר נמוך יותר, או אף על סוגיות ברישום.

בעל הנכס אחראי לבצע תחזוקה נאותה של הנכס המושכר ולספק לדייר שירותים בסיסיים, או להבטיח כי יסופקו לו תמורת תשלום. על ההסכם לציין מי מהצדדים אחראי לכל תיקון ו/או החלפה במקרה הצורך (אינסטלציה, שירותים שונים וכו').

הדייר אחראי לשלם חשבונות על שירותים שונים בנפרד, אלא אם סוכם אחרת בחוזה. בהתאם למיקום הדירה ולגודל, כמו גם למספר האנשים הגרים בה, סכום זה יכול להגיע להוצאה חודשית נוספת של RUR 1,000-40,000 (40$-150$ בערך). בקש מבעל הנכס להציג בפניך חשבונות מהחודשים האחרונים, כך שתוכל לדעת מהי ההוצאה הנוספת בגינם. ודא שכל המידע על תשלום חשבונות מצוין בחוזה.

אם בכוונתך לשלם את שכר הדירה במזומן (לעומת העברה בנקאית, למשל), ודא כי אתה מקבל קבלה בחתימת ידו של בעל הבית על כל סכום ששולם. ללא קבלות אלה לא תוכל להוכיח ששילמת את שכר הדירה, ולבעל הבית תהיה הזדמנות להשתמש בכך נגדך.

חיסכו לעצמכם סיכונים וטעויות מיותרות

כפי שניתן לראות בכתבה, שכירת דירה בארץ זרה הוא תהליך לא פשוט, שעשוי להיות מלווה בקשיים רבים, לעלות כסף רב ולגזול זמן יקר. גם לאחר שמצאתם דירה המתאימה לדרישותיכם, עם או בלי סיוע של מתווך מקומי, עדיין ניצבים בפניכם אתגרים רבים. עריכת חוזה שכירות בכפוף לחוקי המדינה, בדיקת הדירה לפני קבלתה ותיקון הליקויים, חיבור הדירה לשירותים שונים (מים, חשמל, טלפון, כבלים וכו'), טיפול בחשבונות ועוד. טיפול בנושאים אלה רק לאחר הגעה לארץ היעד, עשוי לעקב את הכניסה לדירה ולייקר מאוד את השהייה, היקרה ממילא, במלון או דיור זמני אחר.

ניהול התהליך על ידי חברת רילוקיישן, המציעה שירות מגורים גלובלי, יכול לעזור לכם לעבור את התהליך ללא טעויות וסיוכנים מיותרים ולחסוך זמן, כסף וכאבי ראש. כל התהליך מתבצע מול נציג של החברה בארץ, ללא צורך ביצירת קשר שלכם עם מתווך מקומי בארץ היעד. כבר בשלב חיפוש הדירה, אתם מקבלים אפשרות לבחור מבין כמה נכסים ואפילו לראותם בסיור מקדים בארץ היעד. החתימה על החוזה נעשית בליווי יועץ מקצועי. הדירה נבדקת ומחוברת לכל השירותים לפני הגעתכם. כל שנותר לכם לעשות הוא להגיע לארץ היעד ולהיכנס לדירה שהוכנה עבורכם מבעוד מועד, ללא צורך בשהייה ממושכת, יקרה ולא נוחה במלון.